1. Personlig økonomiEjendomsinvestering Offentlige og private ejendomsinvesteringer

Af Robert Tyson, Eric Tyson

Ejendomsinvesteringstrusts (REIT) er for-profit-virksomheder, der ejer og generelt driver forskellige typer ejendom. Mulighederne for REIT-investeringer er ekstremt brede og dækker stort set alle typer fast ejendom. Du kan vælge din foretrukne REIT fra følgende egenskabstyper:

  • Kontor: lige fra klasse “A” byskyskrabere til enkelt etagers eller lavtliggende forstæder klasse “C” bygninger Boliger: Lejligheder, studerende, fremstillede boliger, enfamiliehuse Detailhandel: Regionale indkøbscentre, afsætningscentre, indkøbscentre med indkøbsforretninger Industri: Pakhuse, distributionscentre Logi: Hoteller, resorts Sundhedsvæsen: Hospitaler, medicinske / tandlæge kontorbygninger, ældre bofaciliteter, dygtige pleje- og hukommelsesplejefaciliteter Self-storage Celle tårne Andre lejeindkomstegenskaber, endda tømmerlande

Disse ejendomsretlige REIT'er (se nedenstående figur) kaldes egenkapital REITs. Nogle REITs, kendt som realkreditlån REITs (eller mREITs), fokuserer på finansieringen af ​​virksomheden; de låner ud til ejere og ejere af fast ejendom eller yder indirekte kredit gennem køb af lån (pantesupporterede værdipapirer).

REITs

Egenkapital REIT-ledere identificerer og forhandler typisk køb af ejendomme, som de mener er gode investeringer og forvalter disse ejendomme direkte eller gennem et tilknyttet rådgivnings- og administrationsselskab, inklusive alle lejerelationer. REITs kan således være en god måde at investere i fast ejendom for folk, der ikke ønsker besværet og hovedpine, der følger med direkte at eje og styre lejeboliger. Du kan også investere i forskellige ejendomstype REIT'er for at diversificere din portefølje, men kontrollere deres afkast og udgiftsforhold, da ikke alle REITer inden for det samme ejendomstypefelt er ækvivalente. Dette svarer til den virkelighed, at selvom de fleste gensidige fonde alle investerer i den samme pulje af NYSE-noterede aktier, har ikke alle de samme udgifter eller resultater.

Vi anbefaler, at investorer ikke er genert med at bede om fuld offentliggørelse af forholdet mellem REIT, dets rådgivere og administrationsselskaberne. REITs involverer ofte interessekonflikter, som ikke klart afsløres eller betaler betydelige gebyrer over markedet til direkte eller indirekte relaterede enheder eller tilknyttede virksomheder, der i sidste ende sænker pengestrømmen og afkastet på investering, der er tilgængelig til distribution.

Offentlige REIT'er handles på de største børser og skal derfor opfylde strenge SEC-rapporteringskrav:

  • Likviditet: Offentlige REIT'er handler hver arbejdsdag på en børs og giver investorerne således muligheden for at købe og sælge, som de vil. Som med andre lignende likvide investeringer (som aktier i virksomheder i forskellige brancher) kan likviditet naturligvis have sin nedside. Mere-likvide ejendomsinvesteringer som REITs kan inspirere hyppige handler forårsaget af at tage følelsesmæssige beslutninger eller forsøge at tidsbestemme markedsbevægelser. Uafhængigt bestyrelse: En offentlig virksomhed skal have direktører, hvoraf de fleste er uafhængige af dens ledelse. Aktionærer stemmer på og vælger disse direktører, men det er ingen garanti for deres kompetence. Finansiel rapportering: Offentlige REIT'er skal som andre offentlige virksomheder arkivere omfattende finansielle rapporter kvartalsvis.

Vi anbefaler, at du holder dig væk fra private REITs, medmindre du er en sofistikeret, erfaren ejendomsinvestor, der er villig til at gøre masser af ekstra research og grave. Fordi de ikke handles offentligt, har private REIT'er ikke de samme oplysningskrav som offentlige REITs. Denne forskel betyder, at en investor i en privat REIT bedre havde nøje undersøgt prospektet og indset, at den private REIT har evnen til at foretage ændringer, der muligvis ikke er i investorens bedste interesser, men som belønner de private REIT-sponsorer eller deres tilknyttede virksomheder. Spørg, hvilken provision der trækkes fra din bruttoinvestering for at nå frem til din nettoinvestering. Du kan blive overrasket over de "acceptable kommissionssatser" for private REIT-investeringer, især når du sammenligner din oplevelse med de fleste gensidige fonde med meget lave konkurrencedygtige gebyrer og ingen provisioner uden midler.

Se på REIT-ydelsen

Så hvad med ydeevne? På lang sigt har REITs produceret et samlet afkast, der kan sammenlignes med lagrene generelt. Faktisk har REIT-afkast historisk set været så god som eller bedre end aktieafkast, hvorimod REITs generelt også har været mindre ustabile end aktier. I forbindelse med en samlet investeringsportefølje tilføjer REITs diversificering, fordi deres værdier ikke altid bevæger sig i takt med andre investeringer.

En sidste egenskab ved REIT'er, vi ønsker at fremhæve, er det forholdsvis betydelige udbytte, som REITs normalt betaler. Da disse udbytter generelt er fuldt skattepligtige (og dermed ikke er undergivet den lavere lagerudbytteskattesats), skal du generelt undgå at holde REIT'er uden for pensionskonti, hvis du befinder dig i en høj skatteklasse (for eksempel i dine arbejdsår).

Investering i REIT-midler

Du kan undersøge og købe aktier i individuelle REIT'er, der handler som værdipapirer på de største børser. En endnu bedre tilgang er at købe en gensidig fond eller børshandlet fond, der investerer i en diversificeret blanding af REIT. Nogle af de bedste REIT-gensidige fonde opkræver 1 procent om året eller mindre i administrationsgebyrer, har langsigtede baneregistreringer af succes, mens de tager beskedne risici. Vanguards Real Estate Index Fund opkræver kun 0,12 procent om året i gebyrer og har produceret et gennemsnitligt årligt afkast på ca. 10,2 procent siden starten i 1996.

Vanguard tilbyder også en REIT ETF (børshandlet fond) gennem de fleste rabatmæglere og kan prale af et lavt administrationsgebyr på 0,12 procent. (Du kan købe det uden mæglergebyrer via Vanguard.)

Ud over at give dig en diversificeret investering i fast ejendom, der er meget besværlig, tilbyder REIT en ekstra fordel, som traditionel lejebolig ikke gør. Du kan nemt investere i REIT gennem en pensionskonto som f.eks. En IRA eller Keogh. Som med traditionelle ejendomsinvesteringer kan du endda købe REIT og gensidige fonde REIT med lånte penge (på ikke-pensionskonti). Selvom det er risikabelt, kan du købe med 50 procent nede, kendt som køb på margin, når du køber sådanne investeringer via en mæglerkonto.

Følgende indeholder en kort liste over de bedste tilgængelige REIT-gensidige fonde og ETF'er.

Hvis du virkelig har dit hjerte til at blive den næste Warren Buffett, og du nyder udfordringen med at vælge dine egne aktier, kan du undersøge og vælge dine egne REIT'er at investere i. Begge investeringsundersøgelser publikationer Morningstar og Value Line, som kan være findes på mange lokale biblioteker såvel som online, producerer individuelle aktiesidesammendrag om forskellige REIT'er. Ud over at have en professionel manager, der beslutter, hvad REIT skal købe, og hvornår, giver de gensidige fonde REIT, der er anført i tabellen, også konsolideret økonomisk rapportering. Hvis du køber individuelle REITs, skal du håndtere skatteregnskaber for hver REIT, du er investeret i.