1. Personlig økonomiEjendomsinvestering10 måder at øge en ejendoms værdi på

Af Robert Tyson, Eric Tyson

Du kan modtage et afkast på dine ejendomsinvesteringer dybest set på fire måder - pengestrøm, kapitalopbygning fra nedbetaling af lån, skattemæssige fordele og værdiansættelse af ejendom. Et godt aspekt af fast ejendom er, at du kan købe ejendomme i henhold til dine særlige økonomiske og personlige behov. Forskellige egenskaber er mere rettet mod at opnå en af ​​disse typer afkast end en anden. For eksempel kan en investor med betydelig indtjening fokusere på ejendomme med skattefordele og ikke bekymre sig så meget om pengestrøm. Investorer, der nærmer sig pension, foretrækker ejendomme med pengestrøm. Og alle investorer, der har finansieret deres erhvervelse af lejeboliger, drager fordel af kapitalopbygning, mens de ser frem til påskønnelse.

Succesrige ejendomsinvestorer spørger sig selv konstant: ”Hvordan kan jeg forbedre afkastet på min investering i fast ejendom i hver kategori?” Hendes er mere end ti af de bedste måder, du kan forbedre dit investeringsafkast med lejeboliger på.

Hæv leje

Selvom de fleste lejeboliger har andre indkomstkilder, er den største kilde næsten altid huslejen. Ejendomsinvestorer begynder klogt med en forståelse af, at huslejeforhøjelser fører til større pengestrøm.

huslejer som investering i fast ejendom

At indstille den rigtige husleje og opretholde det optimale lejemarked ved omsætning af lejere er dog en af ​​de mest almindelige udfordringer, som ejere af ejendom står overfor. Mange udlejningsejere er tilbageholdende med at hæve husleje, fordi de er bekymrede for, at deres gode lejere kan forlade. Dette er et gyldigt problem, men det bør ikke forhindre dig i at få huslejer til markedsniveau - en af ​​de hurtigste og enkleste måder at forbedre din pengestrøm på. Selvfølgelig skal du altid kigge efter omkostningseffektive måder at forbedre ejendommen og sørge for, at dine huslejer er konkurrencedygtige og til en fair værdi.

Vi anbefaler at hæve lejeprisen beskedent hvert år i stedet for at vente i to eller tre år og derefter slå dine lejere med en større stigning på én gang. Lejere er mindre tilbøjelige til at flytte som et resultat af denne konsistente og forudsigelige, men lavere stigningstrategi; de forstår, at driftsomkostningerne stiger lidt hvert år. De fleste kommercielle leasingkontrakter indeholder årlige lejeafregninger bundet til et forbrugerprisindeks eller fastsatte stigninger i lejeprisen. Brug denne effektive strategi til alle typer lejeboliger.

Hvis dine huslejer allerede er på markedsniveau, skal du se efter at opgradere ejendommen for at retfærdiggøre højere leje. Måske at tilføje en kombination af mikrobølge / udstødningsventil over ovnen, granitbordplader, spejlet skabsdøre, reserveret parkering, opbevaringsskabe eller et dæk eller markise kan give en forbedring, der retfærdiggør højere leje. Brug din markedsanalyse eller lejeundersøgelse af konkurrencedygtige ejendomme, især dem, der har de leje, du gerne vil opnå, for at se, hvad de tilbyder, og på hvilket lejerniveau. Eventuelle forbedringer, der forbedrer livskvaliteten eller bringer ejendommen til et niveau, der ligner ejendomme til højere priser i området, kan føre til øget markedsleje. (Markedsanalyse og huslejeundersøgelser diskuteres i Roberts bestseller Property Management Kit for Dummies.)

Reducer omsætningen

Den vigtigste enkeltfaktor til bestemmelse af udgifterne til de fleste lejeboliger er omsætningen. Både i boliger og erhvervsejendomme er lejereomsætningen simpelthen dårlig for bundlinjen. En lejer, der flytter ud, betyder næsten helt sikkert et tab i lejeindtægter, plus du bliver ramt af de øgede udgifter (markedsføring, leasingprovisioner, lejerscreening, vedligeholdelse og reparationer og ofte kapitalforbedringer) for at gøre lejeenheden eller pakken tilgængelig at vise potentielle lejere. Når kvalificerede lejere underskriver langsigtede lejekontrakter (med indbygget huslejeforhøjelse), vedvarende vedligeholdelse af ejendommen i top stand og at være lydhøre over for lejerne, kan det hjælpe med at reducere lejereomsætningen, hvilket direkte forbedrer netto driftsindtægter og pengestrøm. Dette øger også værdien på din bygning, hvilket er dit mål, hvis du refinansierer, beslutter at sælge eller bruger den 1031 skatteudskudte børs til at opgradere din investering til en ejendom med større indkomst.

Et andet effektivt værktøj til at reducere tabet af husleje under lejeromsætning er at frigive lejeenheden eller den kommercielle lejersuite. Hvis du kan frigive lejen til en ny lejer, der tager besiddelse kun et par dage eller uger efter, at den nuværende lejer er fraflyttet, reducerer du dramatisk din mistede husleje og øger din pengestrøm. Når du har modtaget en lejers varsel om at forlade, skal du straks søge tilladelse til at gå ind og bestemme, hvad du skal gøre for at gøre ejendommen klar til den næste lejer. Begynd også med at reklamere for en ny lejer og få samarbejde med den fratrædende lejer for at vise ejendommen. Preleasing er en af ​​de enkleste måder at øge din nettoindkomst, men det kræver en vis planlægning og en kooperativ afgangslejer, som du skulle have, hvis du har været en flittig og samvittighedsfuld udlejer og har været lydhør over for din lejers behov.

Overvej lejemuligheder

En leasingoption er en aftale, der giver lejeren ret til at købe den leasede ejendom til en forudbestemt pris i et bestemt tidsrum. Sælgere bruger typisk leasingoptioner i langsomme ejendomsmarkeder for at skabe yderligere interesse i ejendommen - selv en potentiel køber i øjeblikket uden udbetaling har mulighed for til sidst at blive husejere.

Der er mange andre fordele for lejerejeren, der er villig til at tilbyde en lejekontrakt med mulighed for at købe ejendommen. Du kan ofte sælge ejendommen til en værdi over det aktuelle marked, og leasingoptionen kræver normalt et engangsoptionsgebyr, som du kan beholde, hvis køberen ikke udnytter optionen. Lejer / køber betaler også typisk en højere månedlig lejebetaling med en leasingoption, fordi en del af betalingen anvendes til den endelige købspris. De højere månedlige betalinger kan være fordelagtige for dig, hvis pengestrømmene for ejendommen i øjeblikket er negative.

Udvikle en markedsniche

Lejeboliger, der har catering til seniorer, har altid været populære, og demografien understøtter klart fortsat opmærksomhed på denne dynamisk voksende markedsniche. Nogle seniorejendomme er målrettet mod dem, der har behov for særlig pleje og madtjenester, og det er svært for mange udlejere. Men der er et voksende behov for ejendomme med aktiviteter og sociale programmer, der appellerer til aktive seniorer og ikke kræver specialiserede færdigheder eller betydelige kapitalinvesteringer.

Robert har haft succes i Las Vegas (af alle steder!) Med røgfrie lejligheder. Efter en lang dag på arbejdet i et røgfyldt miljø, behøver en sundhedsbevidst, der ikke ryger beboer, at have røg til at hylle ind i hendes leje fra hendes nabo. Selvom der er ekstra omkostninger på forhånd ved grundig rengøring, fuldstændig maling og installation af alle nye gulve- og vindueovertrækninger, er efterspørgslen (og dermed belægningen) for disse enheder stor. Denne tendens er ved at komme videre, og flere stater implementerer endda love, der kræver, at udlejere tilbyder røgfrie boliger, så du kan lige så godt være foran trenden. Du kan endda kvalificere dig til lavere skades- og brandforsikringssatser.

I henhold til en undersøgelse fra National Multi Housing Council (NMHC) er studerendes bolig også en potentiel mulighed. Nogle ejendomsinvestorer synes, at markedet er modent for at renovere lejeboliger; universitetsstuderende i dag vil hellere have en privat lejeenhed med deres eget badeværelsesfaciliteter og en højhastighedsinternetforbindelse end en traditionel sovesal. Det kan være en udfordring at finde ud af, hvordan man skal håndtere sæsonbestemtheden af ​​studerende, men dette marked vil fortsat tilbyde flere muligheder. Overvej at tilbyde 12-måneders minimumsleasing på en lidt lavere gennemsnitlig leje, så du kan bygge bro over disse sæsonudfordringer. Bedre at få en lidt lavere månedlig leje i mindst 12 måneder i stedet for lidt mere om måneden i kun 8–9 måneder!

Vedligehold og renover

Kantsten appel eller første indtryk, som din ejendom giver, er afgørende for din samlede succes. Langt og væk er den nemmeste måde at øge pengestrømmen og værdien ved blot at rydde op og tackle den udsatte vedligeholdelse, der findes i de fleste ejendomme. En af de grundlæggende regler for fast ejendom er grundlæggende udbud og efterspørgsel. Hvis din ejendom virkelig skiller sig ud og ser meget bedre ud end sammenlignelige ejendomme, genererer du stor efterspørgsel; din leje forbliver besat ved de største markedsleje. Det er, hvad pengestrømmen handler om.

Ud over at kurere den enkle udsatte vedligeholdelse, er en anden god måde at øge pengestrømmen (og værdien) på at renovere ejendommen. Nøglen her er kun at bruge penge på ting, der forbedrer ejendommen og giver en hurtig tilbagebetaling. Eksempler inkluderer submetering-værktøjer, opgradering af apparater eller tilføjelse af nye funktioner, som lejere ønsker.

For husudlejning findes det bedste afkast på investeringerne i enhederne ved opdatering af bade og køkkener. Tilføjelse af systemer til begrænsning af ikke-beboeres adgang til parkering og bygning af indrejse kan også være en positiv forbedring i byområder, fordi kriminalitet er en bekymring for mange lejere. For kommercielle ejendomme giver opgradering af daterede indre områder, inklusive elevatorer og toiletter, med materialer og inventar af højere kvalitet generelt det største afkast.

En af de mest omkostningseffektive måder at øge æstetik og bremse appel for enhver type ejendom er gennem landskabsarkitektur forbedringer. Ofte kan du blot erstatte faldende eller døde plantninger. Hvis du vil gøre mere, skal du have dit landskabsarkitekturfirma med at komme med forslag eller kontakte en landskabsarkitekt. Fællesskabets haver er også meget populære i disse dage og skaber også en følelse af stolthed og samfundsinddragelse. Når vand bliver dyrere for hver dag, skal du huske at undersøge installationen af ​​et automatiseret, vandbesparende, drypvandingssystem eller endda genanvendt vand, hvis det er tilgængeligt i dit område.

Reducer driftsudgifter

Et af de første skridt, der skal tages, efter at du har købt en lejebolig, er at evaluere aktuelle driftsudgifter. Se om der er plads til forbedringer, især uden at have negativ indflydelse på dine lejere.

At bede de lokale forsyningsselskaber om at udføre en energianalyse kan identificere måder, hvorpå du kan reducere udgifter. Ny teknologi gør brugen af ​​LED-belysning, solenergi og hydronikvarmesystemer attraktiv. Konvertering af eksisterende spildt belysning til lysdioder alene gør en reel reduktion i dit energiforbrug, og det hjælper dig med at udligne den konstante øgede sats hos din lokale elektricitetsudbyder.

Sporing af din naturgasanvendelse kan også advare dig (hvis du ser en uforklaret spids) for mulige mindre lækager, der kan være dyre (og farlige). Robert havde for nylig en ejendom, hvor den månedlige naturgasregning bogstaveligt blev fordoblet i løbet af lavsæsonen, og en simpel opfordring til gasfirmaet, der spores og reparerede lækagen uden omkostninger, løste problemet. De tilbød ham endda en kredit for overskydende brug, da de var så glade for at undgå det potentielle ansvar for en naturgas lækage!

De hurtigt stigende omkostninger til vand- og kloakeringstjenester i mange områder af landet har gjort installationen af ​​individuelle undermetre omkostningseffektive til at fordele og inddrive omkostningerne fra hver lejer baseret på hendes faktiske brug. Separate vandmålere til landskabsområder vil kun eliminere dine kloakafgifter, hvis dit lokale vandværk tilbyder dem. Den bedste måde at opnå bevarelse af ressourcer på dine ejendomme er at gøre dine lejere direkte ansvarlige for deres ressourceforbrug. Dette giver lejere mulighed for at kontrollere deres egne omkostninger og sparer dig penge.

Ved større bolig- og erhvervsejendomme skal du bede hver af de nuværende entreprenører og tjenesteudbydere om at forelægge et forslag eller et bud. Find andre sammenlignelige virksomheder og i sidste ende give din virksomhed til de firmaer, der er forsikret og tilbyder mest for din dollar. Når dit ejendomsimperium vokser, ved du, hvem der er den bedste værdiudbydere, og du kan opleve, at entreprenører og tjenesteudbydere tilbyder rabatter baseret på volumen.

En anden god måde at reducere dine driftsomkostninger uden nogen formindskelse i typer og omfang af dækning og politikgrænser er at kombinere dine forskellige lejeboliger under en forsikringspolice. Kontakt din forsikringsmægler for detaljer.

Gennemgå ejendomsskattevurderinger

En gennemgang af udgifterne til de fleste lejeboliger indikerer, at udgifter til ejendomsskat ofte er en af ​​de største omkostninger ved at eje fast ejendom. I mange dele af landet er ejendomsskatter bundet til værdien af ​​fast ejendom. Hvis det er tilfældet for dit område, og ejendomsværdierne falder, skal du kontakte din lokale bedømmer og forhøre dig om at få en ny vurdering. En lavere vurdering fører til en direkte reduktion af din ejendomsskatregning og en tilsvarende stigning i din pengestrøm.

Du kan føle dig hjælpeløs overfor bureaukratiet, men husk, at det har været kendt at skattevurderinger har begået geografiske fejl eller at undlade at tage alle faktorer i betragtning, når de vurderer lejeboliger. Nogle bedømmere bestemmer ikke nøje den korrekte værdi af din ejendom, men prøver at vurdere ejendommen på det højest mulige niveau, der ikke udløser en anmodning om revurdering. Hvis der ikke er nogen begrænsninger, kan de endda hæve den vurderede værdi hvert år, indtil du reagerer. Når alt kommer til alt, jo højere din ejendoms vurderede værdi er, jo højere er din ejendomsskat og jo flere penge til lokale offentlige udgifter. Husk, at ingen vil kigge efter dine bedste interesser, men dig.

Hvis du mener, at din vurdering er for høj, skal du kontakte din assessor. Hun er måske villig til at foretage en justering, hvis du sikkerhedskopierer din mening med omhyggelig research og en god præsentation. Eller du bliver muligvis nødt til at lave en formel protest på ejendomsskat. Protester høres ofte først på assessorens kontor eller et lokalt appelkammer. Hvis en tvist fortsætter, kan der indbringes appeller til retten i mange stater, og det er når du sandsynligvis ønsker at beholde en professionel til at præsentere din sag og støtte den med relevante data fra det lokale marked.

Refinansier og opbyg egenkapital hurtigere

Selvom du måske har ringe kontrol over rentesatserne og er prisgivet for din långiver, medmindre du har et fast rentelån, skal du ikke glemme, at refinansiering til en lavere rente kan have en enorm indflydelse på din pengestrøm. At gå med et rentelån eller et 40-årigt realkreditlån kan naturligvis også reducere betalingen af ​​din gældsservice og øge din pengestrøm, men disse muligheder er ekstremt risikable og anbefales ikke.

Du kan forbedre din kapitalopbygning gennem refinansiering til et kortsigtet lån. Når du først køber en lejebolig, er din lejeindkomst for at foretage dine realkreditbetalinger typisk meget stram, og du er nødt til at bruge finansiering med 25-årige eller endda 30-årige afskrivningsbetingelser. Men efter at du har ejet ejendommen i flere år, kan du opleve, at pengestrømmen er forbedret til det punkt, at ejendommen kan håndtere en højere realkreditbetaling. Det er når du kan overveje at refinansiere dit langfristede pantelån til et kortere prioritetslån, så størrelsen af ​​hovedstolreduktionen, der betales ved hver betaling, dramatisk øges.

En anden måde at opnå lignende resultater er at arrangere at foretage yderligere betalinger, der er udpeget som hovedreduktion. Denne strategi kan reducere det samlede rentebeløb, der betales over lånets resterende levetid markant, og bringe udbetalingsdatoen for lånet meget tættere, fordi de renter, der er betalt på lånet, er en funktion af den udestående hovedstandsaldo. Robert anvender rutinemæssigt denne strategi, når han refinansierer ejendomme, der har forbedret fundamentalt - stigning i værdi og øget pengestrøm - så han kan gå fra et 20- eller 30-årigt lån til et 15-årigt lån. Hvis renten er faldet, kan den månedlige betaling muligvis ikke engang stige meget.

Inden du refinansierer eller foretager yderligere hovedbetalinger, skal du sørge for, at dit lån ikke har en forskudsbetaling. Långivere regner med en bestemt investering eller økonomisk afkast på deres penge, og den tidlige udbetaling af et lån resulterer i ekstraomkostninger, så de kan omfatte en sanktion i de første par år af lånet. Nogle långivere giver også afkald på forudbetalte sanktioner, hvis de håndterer din refinansiering.

Udnyt skattefordelene

De skattefordele, der modtages fra fast ejendom, varierer fra investor til investor, men de fleste udlejningsejere synes, at skattefordele er et løft for deres afkast.

Selv nybegynder ejendomsinvestorer kan drage fordel af de generøse skattebesparelser med undtagelse af kapitalgevinster for deres vigtigste boliger. Denne udelukkelse giver sælgere mulighed for helt at eliminere enhver indkomstskat på deres kapitalgevinst på op til $ 500.000, hvis de opfylder nogle enkle krav. For investorer, der er villige til at bo i ejendommen under renovering, kan den serielle hjemmesælgende investeringsstrategi bruges hvert par år til at producere skattefri overskud.

Ejendomsinvestorer i store boliger og erhvervsejendomme bruger rutinemæssigt en samtidigt eller udskudt skat, som giver dem mulighed for at holde deres penge i arbejde snarere end at betale skat. Jo flere penge du har investeret i fast ejendom, jo ​​bedre er din pengestrøm og din ophobning af formue.

Afskrivning eller omkostningsdækning giver ejeren mulighed for at tage et fradrag for ikke-kasketter, der reducerer den skattepligtige indkomst fra ejendommen. Jord kan ikke afskrives, så afskrivningsbeløbet bestemmes af bygningens værdi. En måde at maksimere fast ejendom's potentielle skattelokale på er at være aggressiv med at tildele den højeste mulige (dog acceptable for IRS) procentdel af erhvervelsesomkostningerne for ejendommen til bygningerne for at generere et større fradrag for afskrivninger.

Afskrivninger er en ikke-kassepost, så de resulterer ofte i et skattepligtigt tab, selvom den faktiske pengestrøm for ejendommen er positiv. Spørg din CPA eller skatterådgiver om omkostningssegregering (bestemme separate og ofte accelererede afskrivningsplaner for forskellige bygningskomponenter) for at maksimere dine afskrivninger. Selv hvis du ikke umiddelbart kan bruge et skattepligtigt underskud til at modregne andre indtægter, kan du bruge det i år, hvor du har passiv indkomst, såsom et rentabelt skattepligtigt salg af en anden lejeinvesteringsejendom.

Vær forberedt på at gå videre

Når de fleste mennesker tænker på fast ejendom, bestemmer de korrekt, at påskønnelse er, hvor de rigtige penge tjenes. Over tid har fast ejendom vist sig at være en investering, der bevarer og stiger i værdi. Selv en gennemsnitlig årlig påskønnelse på 5 procent øger din nettoværdi dramatisk over tid.

Påskønnelse kan dog være stærkt påvirket af kræfter udefra, såsom tilstanden i nabolaget og den lokale økonomi. Det er derfor, ejendomsinvestorer er nødt til at gennemføre en grundig due diligence-gennemgang. Men selv efter du har købt en ejendom, kan du ikke bare læne dig tilbage og lade investeringen ride. Hvis det kvarter, du befinder dig i, begynder at tage en nedadgående sving, skal du være parat til at sælge og geninvestere i et mere dynamisk område, der giver et større potentiale på hovedet.

Under den store økonomiske afmatning i slutningen af ​​2000'erne og begyndelsen af ​​2010'erne rådede Robert ejere af stabiliserede og pengestrømmende lejejendomme i lidt mindre ønskelige områder til at se efter at finde kontantbånd og motiverede sælgere af ejendomme med udsat vedligeholdelse og / eller dårlig styring i bedste kvarterer. Hvorfor? For mens alle ejendomsværdier var nede, hvis du havde en velstyret, pengestrømmende ejendom i et "B" -område, kunne du stadig få god værdi ved at sælge og derefter bruge en 1031 udskudt børs til at opgradere og købe en ejendom, der blev ikke styret eller vedligeholdt i et “A” -område. Du udveksler stort set til et meget bedre sted. Derefter anvender du din beviste færdighed til at forbedre tilstanden og pengestrømmen. Selvom det altid er en god strategi og mere gennemførlig på svage markeder eller økonomiske afmatning, er dette en af ​​de bedste måder til effektivt at bruge din begrænsede kapital til gradvist at opbygge en portefølje af velplacerede ejendomme uden at skulle betale de ofte høje priser, du ville møde med blot at købe i de bedste kvarterer fra starten.

Forbedre ledelsen

Management er det ene aspekt ved at eje fast ejendom, der giver ejere en fordel i forhold til andre typer investeringer. Du kan ikke ringe til administrerende direktør for et stort firma og bede ham om at ændre sin virksomheds produkt eller prisfastsættelse, men overlegen styring af dine egne lejeboliger kan og vil have en direkte indflydelse på dine resultater.

Evnen til at kontrollere og øjeblikkeligt implementere forskellige ledelsesstrategier kan føre til mere tilfredse lejere og lejere på længere sigt. Nogle ejere er meget praktiske med deres ejendomme, og andre foretrækker at lade en professionel håndtere de daglige udfordringer, men en kyndig investor ved, at det bedste afkast på investeringer går til ejere, der har øverste ledelse.

Robert har været ejendomsadministrator, der administrerer alle typer indkomstegenskaber i årtier. Han har set og konkurreret med nogle af de bedste og nogle af de værste administrationsselskaber i landet. Formularet "Du får det, du betaler for" betyder, at hvis du kan finde en tjenesteudbyder til en meget lav pris, er det fordi de ikke er meget gode. Det gælder bestemt ejendomsadministrationsselskaber, der konkurrerer om at tilbyde de lavest mulige administrationsgebyrer.

Virkeligheden er, at det kræver meget tid og kræfter at kræve hyppigt at bruge en teknik, som vi beskriver i denne bog for at opnå de bedste økonomiske resultater, og kræver hyppige besøg på dine lejeboliger. De lave budgivere til ejendomsadministration kan simpelthen ikke tilbyde de tjenester, du har brug for, medmindre de opkræver et rimeligt gebyr. Selvfølgelig er lige så bekymrende for dig, at nogle ejendomsadministratorer har kompensationsaftaler, der drager fordel af dem gennem skjulte profitcentre, såsom markeringer på vedligeholdelse, arbejdskraft og materialer eller ikke offentliggjorte tilknyttede virksomheder. Administrationsselskaber, ligesom alle virksomheder, er nødt til at dække deres omkostninger og opnå en rimelig fortjeneste, men det er vores opfattelse, at du kun skal bruge et administrationsselskab, der klart og åbent genererer deres indkomst gennem ejendomsadministrationsgebyret, der forhandles på forhånd og afsløres fuldt ud .

Du skal afgøre, om du er den bedste person til at administrere dine indkomstegenskaber, eller om du har det bedre med at ansætte en professionel. Svaret afhænger af en række faktorer, men i de tidlige dage er det rigtige svar for mange at selv styre. Og mens din portefølje er lille, er der ingen, der kan matche din tidsforpligtelse. For næsten alle ejendomsinvestorer kommer den dag, hvor du bedst serveres ved hjælp af en professionel ejendomsadministrator. Den rigtige ejendomsadministrator vil tage sin brede og omfattende praktiske erfaring med at styre mange ejendomme kombineret med nøgleindustrien og uddannelsesmæssige oplysninger og være i stand til hurtigt at implementere ledelsespraksis og politikker og procedurer, der vil føre til bedre styring. Korrekt styring kan virkelig gøre en stor forskel i din pengestrøm.